Vender um apartamento, uma casa ou um terreno no Brasil sem estar no país é possível. A pergunta sobre como vender imóvel no Brasil morando no exterior se desdobra em três: quem assina por quem está longe, quanto imposto incide sobre a venda e como o dinheiro chega ao país onde a pessoa vive.
As respostas estão na lei, e não são as mesmas de quem mora no Brasil. A procuração precisa ter a forma certa, o ganho de capital do não residente fica sem as isenções e reduções que o residente usa, e a lei põe no comprador residente no Brasil a responsabilidade de reter e recolher o imposto.
Este texto segue a ordem da venda, da procuração à remessa, e indica a norma de cada etapa.
Residente ou não residente: o que vale é a situação no dia da venda
Morar fora não basta para definir o regime do imposto. O que conta é a condição fiscal de quem vende na data da venda, e a Instrução Normativa SRF 208/2002 tem regras próprias para essa mudança:
- quem se retira do país em caráter permanente passa a ser não residente na data da saída (art. 3º, II);
- quem se ausenta em caráter temporário passa a ser não residente a partir do dia seguinte àquele em que completa doze meses consecutivos de ausência (art. 3º, V);
- quem sai em caráter permanente sem apresentar a Comunicação nem a Declaração de Saída Definitiva do País é tributado como residente nos primeiros 12 meses, e só a partir do 13º mês pelas regras de não residente (art. 10, § 2º).
O caminho dessas entregas está na página sobre saída fiscal definitiva do país. Este texto trata da venda feita por quem já é não residente.
O passo a passo da venda, da procuração à remessa
Para quem está fora, a venda pode ser organizada em cinco etapas. A procuração vem antes de tudo, o imposto vence na data da venda e a remessa acontece depois que o valor da venda é recebido.
- Procuração. Quem vende nomeia um procurador por procuração pública, com poderes especiais e expressos para vender.
- Documentos. Inscrição no CPF, autorização do cônjuge quando a lei exige e os comprovantes do custo de aquisição do imóvel.
- Escritura. O procurador assina a escritura pública em nome de quem vende.
- Imposto. O ganho de capital é apurado pelas regras brasileiras, e o comprador residente no Brasil retém e recolhe o imposto na data do fato gerador.
- Remessa. O dinheiro sai do Brasil por operação de câmbio feita em instituição autorizada pelo Banco Central.
Procuração para vender imóvel no exterior: consulado ou notário estrangeiro
Três regras do Código Civil definem a forma da procuração:
- não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade da venda de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (art. 108);
- a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado (art. 657), e por isso a procuração para vender também é pública;
- para alienar, a procuração depende de poderes especiais e expressos, porque o mandato em termos gerais só confere poderes de administração (art. 661, § 1º).
Procuração lavrada no consulado brasileiro
As autoridades consulares brasileiras são competentes para os atos de tabelionato de brasileiros (Decreto-Lei 4.657/1942, art. 18). O Consulado-Geral do Brasil em Miami, por exemplo, informa que a procuração pública exige a presença do outorgante, não pode ser pedida pelo correio e é agendada no e-Consular, e inclui a procuração para compra e venda de imóvel entre as que precisam ser públicas. Outros consulados podem ter procedimento próprio.
Procuração lavrada por notário estrangeiro
A procuração também pode ser feita por notário do país onde a pessoa mora. Para produzir efeitos no Brasil, ela passa por mais etapas:
- Apostila ou legalização consular. Se o país faz parte da Convenção da Apostila, a apostila é aceita em todo o território nacional em substituição à legalização diplomática ou consular (Resolução CNJ 228/2016, art. 2º). Se não faz, continua a legalização consular, pelas normas do Ministério das Relações Exteriores (art. 5º).
- Tradução. A procuração em língua estrangeira precisa ser vertida para o português, com a tradução registrada, para produzir efeitos legais no país e valer contra terceiros (Lei 6.015/1973, art. 148).
- Registro em Títulos e Documentos. Documentos de procedência estrangeira, com as traduções, são registrados nesse cartório para produzir efeitos em repartições públicas e em juízo (Lei 6.015/1973, art. 129, 6º).
A apostila não dispensa a tradução: ela substitui a legalização, e a tradução continua exigida.
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Documentos e autorizações antes da escritura
CPF: a inscrição é obrigatória
Quem mora no exterior e pratica operação imobiliária no Brasil, ou possui imóvel no país, é obrigado a ter inscrição no CPF (IN RFB 2.172/2024, art. 4º, II, “a” e “d”). As repartições diplomáticas brasileiras no exterior podem praticar atos do CPF (art. 32). Se o pedido for feito por procurador com procuração lavrada no exterior, ela deve ser apostilada, se emitida em país da Convenção da Haia, ou ter a validade reconhecida por repartição consular brasileira (art. 34, § 1º).
Autorização do cônjuge
Quem é casado precisa da autorização do outro cônjuge para vender imóvel, exceto no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I). Se o cônjuge negar sem motivo justo, ou não puder dar a autorização, o juiz pode supri-la (art. 1.648). Sem autorização nem suprimento, a venda é anulável a pedido do outro cônjuge, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).
Comprovantes do custo de aquisição
O imposto incide sobre o ganho, a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição (IN SRF 208/2002, art. 26, § 1º). Esse custo deve ser comprovado com documentação hábil e idônea (§ 3º). Sem comprovação, o custo de aquisição é igual a zero (§ 4º), e o valor inteiro da venda passa a ser tratado como ganho.
A escritura assinada pelo procurador
Com a procuração pública, o procurador assina a escritura de compra e venda em nome de quem vende. O Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial também prevê a escritura eletrônica, pelo e-Notariado, com videoconferência e assinaturas digitais, de competência do tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do comprador (Provimento CNJ 149/2023, art. 302, caput e § 3º).
Ganho de capital não residente: alíquotas e cálculo do imposto
O ganho de capital auferido por residente ou domiciliado no exterior é apurado e tributado pelas regras aplicáveis aos residentes no País (Lei 9.249/1995, art. 18), com as mesmas alíquotas da pessoa física (Decreto 9.580/2018, art. 745). O imposto incide inclusive quando o comprador também mora no exterior (art. 745, § 2º).
Desde o ano-calendário de 2017, as alíquotas são progressivas e incidem sobre a parcela do ganho, não sobre o valor do imóvel (Lei 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei 13.259/2016; Decreto 9.580/2018, art. 153, II):
| Parcela do ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| até R$ 5 milhões | 15% |
| acima de R$ 5 milhões até R$ 10 milhões | 17,5% |
| acima de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões | 20% |
| acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Cada alíquota alcança só a parcela do ganho dentro da sua faixa. Um ganho de R$ 6 milhões, por exemplo, paga 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões e 17,5% sobre o R$ 1 milhão restante.
País de tributação favorecida: 25%
Quando o beneficiário do ganho é residente ou domiciliado em país ou dependência com tributação favorecida, a alíquota é de 25% (Decreto 9.580/2018, art. 745, § 4º; Lei 10.833/2003, art. 47). Saber se o país de residência está nessa categoria é parte da análise da venda.
Tratados com o país de residência
A regra da Receita para o ganho de capital ressalva os acordos e tratados com o país de residência (IN SRF 84/2001, art. 4º, II). Pode haver acordo para evitar a dupla tributação entre o Brasil e o país em que você mora, e cada acordo tem regras próprias.
Quem retém o imposto e em que data
Na venda de bem localizado no Brasil por não residente, a lei põe a retenção e o recolhimento do imposto no comprador residente no Brasil, pessoa física ou jurídica. Se o comprador também mora no exterior, a responsabilidade é do procurador do comprador (Lei 10.833/2003, art. 26; Decreto 9.580/2018, art. 745, § 3º).
O prazo também muda. Pela regra geral, o imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte àquele em que o ganho é recebido (Decreto 9.580/2018, art. 153, § 1º, I). Para o ganho de residente no exterior, o imposto é pago na data da ocorrência do fato gerador, pelo comprador ou, quando o comprador mora no exterior, pelo procurador dele (art. 153, § 1º, III).
Por isso, comprador e procurador de quem vende precisam combinar, antes da escritura, como o imposto será apurado e quem emite o DARF, lembrando que a responsabilidade legal pela retenção é do comprador ou, quando o comprador mora no exterior, do procurador dele. O DARF tem código próprio para residentes no exterior.
O que muda em relação a quem mora no Brasil
A Receita Federal é expressa: na apuração do ganho de capital de não residente, não se aplicam as isenções e reduções previstas para o residente no Brasil (IN SRF 208/2002, art. 26, § 5º).
| Regra | Residente no Brasil | Não residente |
|---|---|---|
| Alíquota do ganho de capital | 15% a 22,5%, por parcela do ganho | as mesmas, ou 25% em país de tributação favorecida |
| Único imóvel de até R$ 440 mil, sem outra venda em cinco anos (Lei 9.250/1995, art. 23) | isento, cumpridos os requisitos | não se aplica |
| Compra de outro imóvel residencial no País em 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39) | isento, uma vez a cada cinco anos | não se aplica |
| Fatores de redução FR1 e FR2 (Lei 11.196/2005, art. 40) | aplicáveis | não se aplicam |
| Prazo de pagamento do imposto | até o último dia útil do mês seguinte | na data do fato gerador, pelo comprador ou, quando o comprador mora no exterior, pelo procurador dele |
A isenção dos 180 dias e os fatores de redução são, pela própria letra da Lei 11.196/2005, para pessoa física residente no País. Na prática, a mesma venda pode gerar mais imposto para quem é não residente do que geraria para quem mora no Brasil.
A remessa do dinheiro para o exterior
Recebido o valor da venda, a transferência para o país de residência passa pelo mercado de câmbio, regido pela Lei 14.286/2021:
- as operações podem ser realizadas livremente, sem limitação de valor, observadas a legislação e as regras do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central (art. 2º);
- elas só podem ser feitas por instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil (art. 3º);
- a instituição responde pela identificação e pela qualificação dos clientes, e cabe ao cliente classificar a finalidade da operação (art. 4º, I, e § 2º).
Na prática, o banco ou a corretora de câmbio identifica quem envia o dinheiro e pode pedir documentos da operação.
Perguntas frequentes sobre a venda por quem mora fora
É preciso vir ao Brasil para vender o imóvel?
Não necessariamente. A venda pode ser feita por procurador, com procuração pública e poderes especiais e expressos para vender (Código Civil, arts. 657 e 661, § 1º), lavrada no consulado brasileiro ou por notário estrangeiro.
Qual é a alíquota do ganho de capital para não residente?
As mesmas dos residentes, de 15% a 22,5%, progressivas pela parcela do ganho (Lei 8.981/1995, art. 21; Decreto 9.580/2018, art. 745). Para o não residente em país ou dependência com tributação favorecida, a alíquota é de 25% (art. 745, § 4º).
Quem mora fora pode usar a isenção dos 180 dias ou a do imóvel de até R$ 440 mil?
A resposta segue a condição fiscal na data da venda. Para quem já é não residente, não: na apuração do ganho de capital de não residente não se aplicam as isenções e reduções previstas para o residente no Brasil (IN SRF 208/2002, art. 26, § 5º). Quem se retira do país em caráter permanente sem apresentar a Comunicação nem a Declaração de Saída Definitiva do País é tributado como residente nos primeiros 12 meses, e só a partir do 13º mês pelas regras de não residente (art. 10, § 2º). Quem se ausenta em caráter temporário passa a ser não residente a partir do dia seguinte àquele em que completa doze meses consecutivos de ausência (art. 3º, V).
E se o comprador também morar no exterior?
O imposto incide do mesmo jeito, porque o bem está localizado no Brasil (Decreto 9.580/2018, art. 745, § 2º), e a retenção e o recolhimento passam ao procurador do comprador (Lei 10.833/2003, art. 26).
Qual é o código do DARF do ganho de capital de não residente?
O DARF tem código próprio para residentes no exterior, a confirmar com o profissional que fará a apuração. O recolhimento cabe ao comprador residente no Brasil ou, quando o comprador mora no exterior, ao procurador dele (Lei 10.833/2003, art. 26).
O que levar deste texto
- A venda pode ser feita por procurador, com procuração pública e poderes especiais e expressos para vender.
- A procuração sai do consulado brasileiro ou de notário estrangeiro, com apostila ou legalização consular.
- O ganho de capital do não residente paga de 15% a 22,5% sobre a parcela do ganho, ou 25% em país de tributação favorecida.
- As isenções e reduções do residente não se aplicam ao não residente.
- A lei põe no comprador residente no Brasil a retenção e o recolhimento do imposto, na data do fato gerador.
- A remessa passa por instituição autorizada pelo Banco Central, sem limitação de valor.
Cada venda reúne um imóvel, um estado civil, uma condição fiscal e um país de residência próprios, e é essa combinação que define a procuração e o cálculo do imposto. Para organizar a sua a partir de onde você mora, conheça o atendimento para brasileiros que moram no exterior.
Sobre a autora
Albaniza Pimentel é advogada inscrita na OAB/DF 48.299, com atuação em Direito das Famílias e Sucessões em Brasília/DF e em saída fiscal definitiva, com atendimento presencial em Brasília e online para brasileiros que moram no exterior. Este artigo foi escrito a partir da leitura direta das normas federais vigentes, conferidas nas fontes oficiais listadas abaixo.
Fontes oficiais consultadas
- Lei 9.249/1995, art. 18.
- Decreto 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda), arts. 153 e 745.
- Lei 8.981/1995, art. 21.
- Lei 10.833/2003, arts. 26 e 47.
- Lei 9.250/1995, art. 23.
- Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40.
- Instrução Normativa SRF 208/2002, arts. 3º, 10 e 26.
- Instrução Normativa SRF 84/2001, art. 4º.
- Instrução Normativa RFB 2.172/2024, arts. 4º, 32 e 34.
- Código Civil, arts. 108, 657, 661 e 1.647 a 1.649.
- Decreto-Lei 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro), art. 18.
- Resolução CNJ 228/2016, arts. 2º e 5º.
- Lei 6.015/1973, arts. 129 e 148.
- Provimento CNJ 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), art. 302.
- Lei 14.286/2021, arts. 2º a 4º.
- Consulado-Geral do Brasil em Miami, Procurações.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um caso concreto.